Código Ético Profesional

La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) creó un Código Ético que debe ser tomado en cuenta por cada uno de los miembros de ésta organización. La violación de dicho código puede resultar en (1) una advertencia; (2) una admonición; (3) la suspensión temporal de derechos; o (4) expulsión de la asociación. Una Comisión de Honor y Justicia supervisa su cumplimiento.

Pulse aquí para ver el código ético completo.

Entrada / requisitos para la licencia

Actualmente en México no hay leyes en los estados de Sonora, Sinaloa y Guanajuato que requieran licencias registradas para bienes raíces. Los agentes trabajando con clientes deben verificar los requerimientos locales específicos.

En el resto del país, cualquier ciudadano mexicano puede promocionar y realizar ventas de bienes raíces. Cualquier extranjero, no ciudadano mexicano debe obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para trabajar en el éste campo. Este permiso puede ser una visa de negocios para una transacción, el FM-3 (visa de no-inmigrante) o la FM-2 (visa de Inmigrante). Los Consulados Mexicanos en Estados Unidos de Norteamérica y Canadá pueden darle la información necesaria para obtener los requisitos de estos trámites. Así mismo alguna de las dos debe ser tramitada si se planea residir en México por más de 180 días.

La AMPI no requiere de un nivel mínimo de estudios, la Asociación Mexicana de Bienes raíces, ha firmado acuerdos con el Consejo de Normalización de Competencias Laborales (CONOCER), que establece el criterio necesario para el desempeño requerido en la materia. Este es un nuevo programa que está en funcionamiento en Monterrey y en la Ciudad de México, y que puede extenderse al resto del país

Propietarios Extranjeros

El adquirir propiedades horizontales individuales no requiere de permisos por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores, pero la escritura debe ser registrada en el Registro Nacional de Inversión Extranjera, ubicado en la Ciudad de México, y a su vez en el Registro de la Propiedad de la localidad.

Ciudadanos extranjeros deben obtener los documentos necesarios de inmigración para poder realizar transacciones de compra-venta de bienes raíces a favor de otros cuando la propiedad se encuentre en México; para esto se requerirá probablemente de una licencia de vendedor de bienes raíces local. El consulado mexicano puede brindarle una mayor información sobre los trámites.

Para adquirir propiedades residenciales en el interior del país, fuera del área restringida:

Los extranjeros pueden poner la propiedad en un fideicomiso para así evitar los trámites de legalización de sus herederos. Si no se hace un fideicomiso, se recomienda que se redacte un testamento en México que indique la disposición de la propiedad.

Propiedades ubicadas en la zona "restringida":

El Artículo 27 de la Constitución Mexicana de 1917 prohíbe a los extranjeros adquirir bienes raíces en un rango de 30 millas (50 Km.) de la línea costera; o a 60 millas (100 Km.) de cualquier frontera. Estas áreas son conocidas como zonas "restringidas”.

En 1973, reconociendo que muchos extranjeros disfrutarían de un hogar para retirarse o vacacionar en México, y que gracias a estas inversiones el país adquiriría grandes cantidades de dólares, se estableció un fideicomiso bancario mexicano, aprobado para la compra de bienes raíces en la zona restringida. Por primera vez desde 1917, un ciudadano extranjero pudo invertir en un hogar de índole recreativa o de retiro, y sentirse tranquilo de que su inversión es legal y segura.

Bajo el fideicomiso bancario, el título legal queda bajo el nombre del Banco Mexicano, en fideicomiso, con un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El Banco Mexicano retiene el título de la propiedad del comprador/beneficiario del fideicomiso, del extranjero que compró  los derechos de fideicomiso de la propiedad. El banco administra la propiedad de acuerdo a las instrucciones del comprador/beneficiario. El comprador/beneficiario disfruta de los mismos derechos de propiedad que un ciudadano mexicano. Puede construir en la propiedad, demoler construcciones existentes, modificarlas, rentar, arrendar o vender en cualquier momento, conforme a las regulaciones internas del banco para este tipo de fideicomisos, y leyes generales del país establecidas para todos los propietarios. Adicionalmente, el beneficiario podrá financiar la compra y/o instruir al banco fiduciario para firmar un pagaré con el prestatario.

El banco fiduciario no podrá vender, transferir, pensionar o disponer de la propiedad en ningún  aspecto, sin el consentimiento escrito del beneficiario.

El beneficiario puede nombrar a las partes co-beneficiadas que seleccione y puede nombrar a los sustitutos beneficiarios en caso de muerte de los beneficiarios primarios, sin necesidad de efectuar una legalización extraordinaria en México. Sin embargo debe tenerse sumo cuidado en la terminología y palabras que se utilizan, al establecer la sucesión de derechos conforme a las leyes Mexicanas.

Ahora está permitido obtener un fideicomiso por un periodo de cincuenta años y esté puede ser renovado. Al adquirir una propiedad con un fideicomiso existente, el vendedor asignará los derechos del fideicomiso existente al nuevo comprador para que éste disfrute de los términos establecidos en fideicomiso original. En otras palabras, un fideicomiso establecido en 1995 expirará en 2045. Anteriormente en 1993, el plazo del fideicomiso era de treinta años. Por lo tanto, un fideicomiso establecido en 1990 expirará en el año 2010, a menos que a través de un acuerdo se consiga una prórroga o venza y obtenga uno nuevo por cincuenta años.

El costo del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, incluyendo el registro en el Registro Nacional de Inversión Extranjera actualmente  es aproximadamente de $ 1,500.00 dólares americanos y la cuota de administración del fideicomiso varía entre $ 200.00 dólares americanos y $ 750.00 dólares americanos anualmente. Hay otros gastos envueltos en la adquisición de propiedades, y lo más recomendable es pedir una estimación por escrito de gastos antes de comenzar el proceso de transferencia.

La Corporación mexicana como vehículo de adquisición de propiedades. Bajo la ley de inversión extranjera de 1993, una corporación establecida en México es considerada Mexicana por ley, aún si los accionistas son de origen extranjero. Aún cuando una corporación de capital 100% extranjero puede adquirir propiedades, es solamente para propiedades de índole comercial, no residencial: hoteles, restaurantes o cualquier otro giro. No sólo es una violación a la ley de inversión extranjera registrar bajo el nombre de una corporación mexicana un área residencial, ya sea de vacación o retiro, sino que es generalmente más caro dado a todos los  requisitos en cuestión de declaraciones de impuestos, tanto los periódicos como los acumulados gracias a las ganancias corporativas.

Sistema de Registro de Bienes

Indagación de título y Registro Público. El sistema de Registro Público mexicano no difiere al de los Estados Unidos y Canadá en que el título, sin importar si es en fideicomiso, o simplemente de propiedad, debe registrarse para dar información a terceros interesados así como al beneficiado por la propiedad. El certificado puede obtenerse en el Registro Público del municipio al que pertenece el inmueble. Esto provee información para evitar obstáculos en la obtención del título. No existen bases de datos automatizadas disponibles así es que se requiere una indagación del título y una revisión de cada documento en la cadena del título de propiedad. Estos documentos deben estar disponibles en el Registro Público municipal al que pertenece el inmueble, aunque también es conveniente verificar en los registros de la Notaría Pública.

La inspección física de la propiedad previa a la compra es esencial. Posteriormente al compra del inmueble es un factor muy importante ocuparlo.

Costos de Proceso de Cierre, procedimientos y partes involucradas en la transferencia:

Los costos pueden variar de un 3% a un 6% del valor de la propiedad, dependiendo de la cantidad de compra y el valor declarado. El precio más bajo y el costo mas alto del porcentaje con respecto al precio, están determinados por ciertos arreglos y costos. A continuación se da un ejemplo de algunos pasos involucrados en la obtención de títulos registrados, y sus costos. El costo variará de acuerdo a la propiedad y debe ser obtenido un presupuesto estimado, por escrito, antes de iniciar el proceso.

Cantidad a declarar en la transacción:

La ley mexicana estipula que los impuestos deben ser más altos cuando:

Precio de compra o avalúo. Debido a que muchos avalúos son mas bajos que el precio de venta, los impuestos de transferencia y los subsecuentes de propiedad pueden ser considerablemente menores si se declara el valor del avalúo. El pago en esta situación se ha dado por muchos años en muchas partes del país. Sin embargo, esto es ilegal. Si el comprador decide pagar los impuestos de esta forma es vital comprender que: 1) es una violación a la ley y 2) el impuesto base sería bajo por la declaración de valor de la propiedad cuando sea revendida.

Si la propiedad es financiada por un prestatario institucional, se debe declara el valor completo.

Transacción oficial:

Para obtener la escritura, El Grupo Bienes Raíces, el Notario y el ejecutivo bancario (cuenta escrow) trabajarán coordinadamente para completar las siguientes etapas:

Asegurarse que la propiedad este libre de adeudos. Esto se garantiza obteniendo un Certificado de Libertad de Gravámenes en la Tesorería. Se harán algunas revisiones adicionales para confirmar que no haya excepciones con impuestos federales o algunos servicios.

Obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para la constitución de la escritura en fideicomiso.

Obtener un avalúo de la propiedad mediante un Perito Valuador.

Obtener una inspección de la propiedad.

Preparar toda la documentación del vendedor y el comprador, de lo que se encargará su Agente.

Cuando todos estos requisitos sean completados, el saldo restante deberá ser transferido en su cuenta escrow. Usted deberá redactar una carta de liberación, mencionando que el dinero es para remitirse al Notario para la firma de la escritura. La carta establecerá la forma en la que el dinero y los costos del cierre serán distribuidos. Su agente de bienes raíces le asistirá en la redacción de la carta y en la transmisión de la misma para su aprobación. Una vez que el Notario haya distribuído el dinero, el trámite quedará concluido y la usted será el propietario.

La transacción oficial generalmente tiene un costo de $300 a $500 dólares americanos mas una modesta cantidad que deberá ser abonada al registro publico por la autorización de la transacción.

La transacción comercial tendrá un costo de entre el 0.1 % al 0.3% del valor total de la propiedad.

Relaciones Exteriores permite: Si la propiedad que usted está adquiriendo se encuentra en fideicomiso usted puede: pedir que se le asignen los derechos, o puede requerir un nuevo fideicomiso por cincuenta años. En cualquier caso, un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores es requerido y la nueva Escritura deberá ser registrada en el Registro Nacional de Inversiones Exteriores. La diferencia entre el costo del nuevo fideicomiso y del de asignación de derechos es mínima. Los aspectos que deben ser considerados son: 1 El tiempo que le queda al actual fideicomiso - cuando va a tener que ser renovado? ; y 2. Cuales son los pagos anuales bancarios del fideicomiso existente?

Si el permiso expira en menos de treinta y cinco a cuarenta años y/o las anualidades bancarias administrativas sobrepasan los $500.00 dólares americanos, lo mas conveniente probablemente, será obtener un permiso para un nuevo fideicomiso de cincuenta años en un banco que ofrezca cuotas mas atractivas.

Honorarios Notariales - Los notarios públicos mexicanos son abogados nombrados oficialmente por el gobierno. El Notario Público es el responsable de verificar la validez del Título de la Propiedad, de averiguar que no existan gravámenes u algún otro tipo de problema con la propiedad. Sus deberes y obligaciones incluyen: redactar la escritura, los impuestos que deberán ser pagados tanto por el comprador como el vendedor de la propiedad, y dar "acto de fe" para validar las firmas. Las personas que se presenten a firmar deberán demostrar que son quienes dicen ser. Ya que las responsabilidad y obligaciones de las acciones realizadas en las Notarías Públicas Mexicanas son mucho mayores que en las estadounidenses y canadienses, a su vez, los honorarios serán mucho mas altos que en el otro lado de la frontera. Estos honorarios están aprobados y determinados anualmente por el Colegio de Notarios Públicos y están incluidos en la cantidad declarada de la transferencia de propiedad.

I. V. A. - El impuesto sobre valor agregado (I. V. A.) es un impuesto de valor agregado a todos los servicios. Actualmente es el 10% del valor de todos los servicios que se proporcionan en las ciudades de la frontera norte, la península de Baja California, y de Yucatán, y 15 % por servicios proporcionados en el resto de México. Casi todos los bancos fiduciarios tienen sus oficinas centrales en el centro del país, mas el I.V.A. agregado por sus servicios agregarán un 15% IVA de impuestos que deberá pagarse por los servicios de la Notaría, el intermediario, y cualquier otro profesionista cuyos servicios sean requeridos.

Cuotas bancarias por administración: Si un poco de la propiedad en adquisición está en un fideicomiso bancario, habrá que pagar cuotas anuales administrativas del mismo. Durante los últimos años ha habido un descenso en las cuotas anuales, por lo que le sugerimos informarse cual es la cuota mas conveniente para usted si contempla la posibilidad de abrir un nuevo fideicomiso. Si desea reasignar el fideicomiso, pudiera renegociar las tasas. Tradicionalmente, los bancos fiduciarios no enviaban estados anuales. Es importante que pida sus estados con noventa días antes del plazo del pago del fideicomiso, para que pueda pagar a tiempo y así evitar sanciones, o contactar con una compañía que cuente con servicio de pago.

Registro del Título y Seguros: En el recién formado estado de Quintana Roo y Baja California Sur (que cambiaron de territorios a estados hace menos de 30 años) y en otros estados del sur, hay muy pocas bases de datos. En otros estados como Nuevo León, Coahuila, Jalisco, México, Chihuahua, Guanajuato, Aguascalientes, entre otros. Las hay bases de datos computarizadas y el proceso de Registro del título de propiedad es mas fácil. Hay dos compañías aseguradoras estadounidenses establecidas legalmente en México, autorizadas por la Comisión de Seguros Mexicana para expedir pequeñas pólizas a inversionistas nacionales y extranjeros. El Registro del Título y el seguro son partes muy importantes en la adquisición del título de propiedad.

Impuestos de propiedad (predial): es un impuesto municipal que beneficia al Estado. Generalmente el índice de impuesto de residencia varía de 6.5 pesos por 1,000 a 13 por 1,000 en propiedades para rentar, lotes vacíos están estimados a un 26 por 1,000 y aumentan un 2.6 anualmente si no se declara ningún tipo de construcción en el lote. La mayor cantidad es de 52 por 1,000. Las evaluaciones de la propiedad con fines de impuesto generalmente se efectúan entre cada 2 y 3 años o cuando se va a vender la propiedad. Los prediales deben estar liquidados al corriente para poder transferir el Título de propiedad. Como los impuestos de propiedad están determinados por el Congreso de cada estado, los datos que se brindaron anteriormente pueden variar de acuerdo al estado.

Otros Profesionales de la Industria

Algunos profesionistas se dedican específicamente a la promoción y venta de bienes raíces, abogados y  contadores públicos entre otros. Aún así, un título en contabilidad o leyes, no es un requisito para vender bienes raíces en México.

Todas las escrituras de transferencia o venta de propiedad deben ser efectuadas en presencia de un Notario, es un oficial con nombramiento por parte del gobierno del estado en cuya Notaría Pública ejerce. El Notario debe ser un abogado y es responsable de los trámites legales de la escritura, así como de declaraciones fiscales requeridas cuando partes extrajeras participan en la compra venta.

La transacción efectuada por un ejecutivo bancario citado por el municipio gubernamental es parte de los requisitos de transacción en muchas partes del país.

Sistema de Resolución de Disputas

Gracias al TLC, se han hecho ajustes para evitar arbitrariedades entre los tres países interesados;. Estados Unidos de Norteamérica, Canadá y México, a nivel gubernamental, a nivel empresarial, y a nivel individual. Las Comisiones de Arbitraje operan mediante reglas establecidas que han sido previstas para ejecutarse en una corte legal, si es que llegara a ser necesario. Si la parte derrotada decide no hacer caso de lo decidido, la corte hará que el fallo sea efectuado.

La ley mexicana de arbitraje entró en efecto el 22 de julio de 1993, y está contenida en los Artículos del 1415 al 1457 de el Código de Comercio Mexicano.

El arbitraje internacional está regido por está ley siempre que se encuentre en México. Está definido como arbitraje entre dos partes que residen en diferentes países que el lugar del arbitraje sea fuera del país dónde las partes interesadas residen. Las partes pueden acordar y especificar el lugar del arbitraje. Si esto no se hace, el estatuto especifica que el lugar que tenga el interés mas sustancial del acuerdo/litigio será el lugar donde se efectúe el arbitraje. Los profesionales en Bienes raíces han sugerido últimamente que se incluya una cláusula sobre el arbitraje en todos los contratos de compra y venta de propiedades.

Servicios Profesionales

El agente de bienes raíces está entrenado para enlistar y promover propiedades en venta. Mas y mas están vendiendo por internet. Mientras que en el artículo 267 del Código de Comercio Mexicano se estipula una relación confidencia, vendedor y comprador por agencias diferentes, no es muy común en México, la mayoría de los agentes representan ambas partes. El agente extranjero que desee representar a su comprador, conviene que obtenga un acuerdo por escrito con los deberes y responsabilidades de cada agente, así como el acuerdo de pago, comisiones y cantidades desde el inicio de las negociaciones.

Sistema de Venta de Propiedad

En internet se pueden encontrar listas múltiples de sistemas de venta en áreas limitadas de México, se espera que su uso y la cooperación de otros agentes sean incrementados.

Sistemas de Referencia

En el presente México no cuenta con un sistema nacional de referencia, ni con una  norma oficial de referencia. Algunas franquicias así como Century 21, Realthy World y ReMax fomentan referencias internacionales, pero su éxito es limitado ya que muchos profesionales mexicanos no se han acostumbrado todavía a representar diferentes partes y compartir comisiones.

Remuneración

El agente de ventas de bienes raíces trabaja generalmente a comisión, sin salario fijo. Las comisiones son otorgadas por la parte que vende en el momento que el comprador firma los documentos en la Notaría Publica. Es importante que se exija un contrato escrito del agente del vendedor cuando se trabaja conjuntamente con él, antes de cerrar la transacción.

Cuenta contingente (servicio tipo Escrow):

Tradicionalmente, el comprador y el vendedor se reunían en la Notaría Publica para firmar la escritura, hacer el pago y la entrega de la propiedad. Conforme el mercado se ha ido sofisticando, algunos agentes han establecido acuerdos, y el manejo de los fideicomisos se hace de acuerdo a las condiciones de desempeño. Actualmente no existen seguros de bonos o por errores y omisiones.

Algunas compañías del país han establecido servicios de fideicomiso como  agentes neutrales terceros. Algunos mantienen cuentas principales de fideicomiso en cuentas aseguradas FDIC en EEUU. Ya que no existe una regulación gubernamental de estas compañías o cuentas, es importante solicitar referencias y revisar el funcionamiento pasado si se van a utilizar los servicios.